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大发注册送50姜超:不看好疯狂举债下的房地产泡沫[视频]

【论文时间: 2018-03-12 17:42

今年年初的时候,路演需求减少,主要原因是我天天看空房价,不仅对大家的投资没贡献,还妨碍大家赚钱。结果2月份以来峰回路转,先是统计局公布今年1月份的一线城市房价首次同比下跌,然后是某家电白马的业绩大幅低预期,自己找原因说被房地产拖累了,然后我们的路演需求开始多了起来。

欧维奇说,目前我国收集公民个人信息的渠道纷繁复杂,大到个人征信系统、银行卡和保险办理,小到餐馆发廊的消费卡,都会要求个人提供相关信息包括身份证复印件。为了保障个人信息安全,一是要求上述机构严格履行信息收集的必要程序,并在醒目位置提醒客户身份证复印件签注的“标准模板”。

库存低房价涨大发注册送50,是部分人看好房价的主要逻辑。从统计局官方数据来看,截止17年末,全国商品房待售面积降至5.89亿平米,同比下降15.3%,比16年高点的7.4亿平米减少了20%,目前的库存已经回到14年末水平。其中商品住宅待售面积降至3亿平米,同比下降25%,比16年高点的4.7亿平米减少34%,已经降至13年末水平。房子库存这么低,不就说明供给少、供不应求吗?那房价不就会大涨吗?

消费品库存低是真的低。从库存低来判断价格涨,确实在过去几年的很多领域都很有效。比如说16年初的茅台涨价,起因就是大家把家里囤的酒都快喝完了。再比如说过去两年的钢价上涨,也是因为去产能之后钢材的社会库存降到了近期历史最低位。为什么可以用库存来判断酒价和钢价?因为无论是茅台还是钢材,主要都是消费品,如果库存低就说明真的被喝掉或者用掉了,供不应求价格自然会涨。

房子低库存其实是假象。但是房子的库存低其实是个假象,因为房子不会被用掉,国外的房子质量好的可以用几百年,我们的房子也有70年产权,除非发生拆迁。所以大家讲的房子库存低,其实指的是新房库存低,企业那一头的房子库存变少了,但是居民手里头的房子是越来越多的,你不能说房子在居民手里就不算库存吧。简单从总量来看,去年中国房地产新开工面积是18亿平米,按照90平米一套房子,就相当于新增了2000万套房子,即便假设棚改改造了600万套房子,那么存量的房子依然多了1000多万套。

房子主要是投资品,而不是消费品。房子的属性和酒与钢材不一样,房子主要是投资品而不是消费品。大家通常把首套房作为刚需,从宏观上看年轻人和农村进城人口确实有刚性的购房需求,但是目前中国年轻人数量每年减少500多万,城市化率接近60%,目前在农村的也大部分不再是有购买力的年轻人。而过去两年房地产销售和价格井喷,这恰恰说明这一轮购房的多数人买房是为了投资升值,因为如果只是为了消费、其实销售应该下降,就应该在14/15年价格便宜的时候买,而不是在16/17年价格涨的时候追着买。

而投资品的价格,从来都不是由新增供给决定。房地产既然是投资品,那么用库存或者说新增供给来定价就是错误的。道理非常简单,大家都知道股票是投资品,如果有人跟你说,今年的A股会大涨,因为IPO暂停了、没有股票供给,你会信吗?当然不会!肯定觉得很搞笑对不对!因为大家都知道,股价一涨起来,存量的股票都是新增供给。中国历史上IPO供给最少的年份08年、13年都是熊市。美国次贷危机的源头在房地产,而房地产库存从07年开始下降,恰好是房价开始下跌的时候。

恰恰相反的是,投资品的涨价往往伴随供给上升,这说明决定投资品价格的关键是需求。比如07年是股票融资的高峰,而上证综指涨到了6000点。比如说美国2000年到2007年新房库存持续上升,而房价也一路上涨,2012年以来的房价上涨也伴随着新房库存的再度回升。比如中国这一轮的房价上涨始于15年,恰恰是在房地产库存的顶峰房价开始上涨,难道那个时候的房子供给不多吗?而供给越多价格越涨,这恰恰说明决定投资品价格的核心因素绝非供给、而是需求!

决定中国房价的核心是举债、是货币增速。正常情况下,居民对房地产的需求与其收入增长相关,美国房价的长期涨幅也就差不多是居民收入涨幅。然而本轮中国房价涨幅远超居民收入涨幅,其核心因素在于居民举债。15年时,居民部门月度贷款只有3000亿左右,按照居民收入每年10%的涨幅,那么17年的居民月度贷款应该是3600亿,到18年是4000亿。但实际上17年居民月度贷款已经翻番到了6000亿,到了18年1月份达到了令人恐怖的9000亿,居民举债的增幅远超其收入涨幅,这才是本轮房价上涨的核心原因。我们在去年看错了房价,主要的原因是低估了居民举债的疯狂程度。

去杠杆收货币,举债下滑是房价最大的挑战。在过去的10年,中国的地产行业经历了三轮繁荣周期,中国房价在09-10年、12-13年、16-17年经历过三轮大涨,恰好对应中国企业、政府和居民的三轮举债。而在三轮加杠杆之后,中国经济的总债务率水平已经比08年翻番,接近美国金融危机前的水平,不得不开始去杠杆。而去杠杆就意味着收缩货币,央行已经在年初警告大家、未来货币低增将是新常态。而从中国银行业角度来观察,过去其资产长期保持20%左右增速,而今年1月份的资产增速已经降至8%左右,比去年年初下降了一半,这还是在居民依然在疯狂举债的背景下。而7-8%的货币增速,不仅满足不了6.5%的经济和3%的物价增长需要,连企业7%以上平均债务利息的偿还都保证不了,又如何去支撑地产泡沫呢?

借钱是要还的,不看好地产泡沫。最近在中国投资圈很红的达里奥,其对经济的观点其实非常值得大家思考。他说经济长期是由每个人的努力工作决定的,但如果想走捷径,可以举债消费,少干多花,会让经济短期变好、资产价格短期上涨,但是长期来看,到了欠债还钱的时候,经济就会变差、资产价格就会下跌。所以,我们不看好疯狂举债下的房地产泡沫,中国的新时代不可能是靠举债借出来的,而应该是靠努力奋斗出来的。


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